Umsatzsteuer im Gewerbemietrecht

Quelle: pixabay.com

Im Gewerbemietrecht ist immer wieder zweifelhaft, wann und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter Umsatzsteuer berechnen und der Mieter den Ausweis der Umsatzsteuer verlangen kann. Die Problematik kann erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen negativer Art haben.

Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien sind nach § 4 Nr. 12a UStG an und für sich umsatzsteuerbefreit. Dabei geht es vornehmlich um dauerhaft zu Wohnzwecken vermietete Immobilien.

Vermieter muss Umsatzsteueroption prüfen

Der Vermieter kann nach § 9 UStG aber freiwillig auf diese Befreiung von der Umsatzsteuer verzichten und „zur Umsatzsteuer optieren“ (Umsatzsteueroption). Optiert er zur Umsatzsteuer, kann er im Mietvertrag die Umsatzsteuer vereinbaren.

Für den Mieter hat der Umsatzsteuerausweis keinen Nachteil. Er kann die von ihm zusätzlich zu zahlende Umsatzsteuer als Vorsteuer mit seinen umsatzsteuerpflichtigen Einnahmen verrechnen.

Umsatzsteueroption bedingt gewerbliche Tätigkeit des Mieters

Die Umsatzsteueroption des Vermieters setzt aber voraus, dass der Mieter die Immobilie tatsächlich für Umsätze verwendet, die der Umsatzsteuer unterliegen. Dies ist regelmäßig der Fall, wenn der Mieter selbst gewerblich tätig ist. Das Umsatzsteuergesetz schließt jedoch von vornherein bestimmte Tätigkeiten aus der Umsatzsteuerpflicht aus (§ 4 Nr. 1 – 28 UStG), unter anderem sind dies die Kreditvermittlung, Bausparkassenvertreter, Versicherungsvertreter oder Versicherungsmakler.

Soweit der Vermieter nicht zuverlässig einschätzen kann, ob sein Mieter tatsächlich umsatzsteuerpflichtige Geschäfte tätigt, muss er im Mietvertrag bestimmen, dass der Mieter die Räumlichkeiten nur für umsatzsteuerpflichtige Geschäfte verwenden darf. Unschädlich sind bis zu 5 Prozent nicht gewerbliche Tätigkeiten innerhalb des Gesamtumsatzes. Der Vermieter sollte sich die Umsätze nachweisen lassen. Andernfalls riskiert der Vermieter, dass das Finanzamt den Vorsteuerabzug zum Nachteil des Vermieters beanstandet und er die ihm bereits erstatteten Vorsteuern an den Fiskus zurückerstatten muss.

Präventiv kann mietvertraglich eine Schadensersatzpflicht des Mieters vereinbart werden, so dass dieser den z.B. den Zinsaufwand für die Nachfinanzierung der nicht abziehbaren Vorsteuer erstatten müsste. Soweit der Vermieter die Mehrwertsteuer aus den Herstellungskosten des Objekts als Vorsteuer geltend gemacht hat, riskiert er die Gesamtkalkulation des Objekts, wenn das Finanzamt den Vorsteuerabzug berechtigt (§ 15 a UStG). Auch insoweit könnte eine Schadenersatzpflicht des Mieters mietvertraglich vereinbart werden. Gleichermaßen riskiert der Mieter seine wirtschaftliche Existenzgrundlage, wenn er im Hinblick auf die umsatzsteuerrechtliche Einschätzung der Gegebenheiten einer Falscheinschätzung erlegen ist und sich Schadensersatzforderungen des Vermieters ausgesetzt sieht.

Schreiben Sie einen Kommentar

Ihre E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Durch die weitere Nutzung der Seite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Weitere Informationen

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um Ihnen das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn Sie diese Website ohne Änderung Ihrer Cookie-Einstellungen verwenden oder auf "Akzeptieren" klicken, erklären Sie sich damit einverstanden.

Schließen